募集中ファンドの見方｜予定利回り・運用期間・担保・優先劣後・募集方式を読む順番

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングの募集ページには、たくさんの数字と用語が並びます。いちばん目立つのは予定利回りですが、金融庁は「利回りだけで判断しない」よう注意を呼びかけています。

この記事では、募集中のファンドの情報をどの順番で読むかを、当サイトの募集中の案件一覧の項目に沿って整理します。特定の案件への投資を勧めるものではありません。

当サイトの募集中の案件一覧について

募集中の案件一覧は、各事業者の公式サイトの募集ページに書かれている事実だけを転記し、1日2回更新しています。並びは募集終了が近い順で、優劣や推奨を表す順番ではありません。予定利回りの数字の順に並べ替えることもできますが、既定にはしていません。

一覧の項目	中身
募集終了	募集の締切日。締切まで2日以内のものは残り日数も表示。募集前のものは募集開始日も表示
ファンド名・事業者	公式サイトの表記どおり
区分	融資型・不動産・株式投資型
予定利回り	公式の数字と注記（年率・税引前・予定など）。数字がない区分は「公式で確認」
運用期間・募集金額・最低投資額	公式の表記どおり。公式の一覧に出ていない項目は「—」
担保・保証	公式の表記どおり。書かれていない場合は「公式で確認」
公式で見る	事業者の公式の募集ページへのリンク

転記には時間差があり、公式の表示と食い違うこともあります。申込み前には、公式サイトと契約締結前の書面で最新の内容を確認してください。事業者ごとの登録番号や最低投資額は事業者の比較表にまとめています。

① 事業者の登録・許可を確かめる

最初に見るのは、そのファンドを募集している事業者です。

• 融資型・株式投資型：金融商品取引業の登録（金融庁・財務局）。融資型の募集には第二種金融商品取引業の登録が必要
• 不動産クラウドファンディング：不動産特定共同事業の許可（国土交通大臣・金融庁長官、または都道府県知事）

登録・許可の番号は、各社の公式サイトのフッターや会社概要に書かれています。金融庁の「免許・許可・登録等を受けている事業者一覧」や、国土交通省の「不動産特定共同事業法に基づく事業者及び適格特例投資家一覧」でも確認できます。

ただし金融庁は、登録を受けた業者であっても、金融庁や財務局がその信用力を保証するものではないと明記しています。登録・許可は入り口の確認です。過去の遅延や行政処分の有無も、あわせて確認しておきます。

② 区分で仕組みをつかむ

同じ「予定利回り年○%」でも、区分によってお金の流れとリスクの性質が違います。

区分	お金の流れ	詳しい記事
融資型（ソーシャルレンディング）	出資金を企業などに貸し付け、返済から分配	ソーシャルレンディングとは
不動産	出資金で不動産を取得・運用し、賃料や売却益から分配	不動産クラウドファンディングとは
株式投資型	未上場企業の株式を取得する。予定利回りという考え方はない	—

株式投資型は、企業の成長によって株式の価値が上がることもあれば、事業がうまくいかず価値がなくなることもある仕組みです。当サイトの一覧でも、株式投資型の予定利回りの欄は「公式で確認」と表示しています。

③ 募集期間と募集方式（先着・抽選）

募集の締切とあわせて見ておきたいのが募集方式です。主に先着式と抽選式があり、申込みの段取りが変わります。CREALの公式コラムでは、次のように説明されています。

方式	仕組み	注意点
先着式	募集金額の上限に達するまで、申込みを先着順に受け付ける	申し込んだ時点で可否がわかる。募集開始直後に申込みが集中することがある。申込額が成立の下限に届かないとファンドが不成立になる場合がある
抽選式	募集期間中に申し込み、締切後に抽選。当選した人だけが投資できる	期間内ならいつ申し込んでも条件は同じ。結果が出るまで待つ必要があり、当選後に期日までに入金しないとキャンセルになる

出典：CREAL「不動産クラウドファンディングの募集方式は2つ！」、CREAL ガイド「STEP.4 ファンドへ投資申込」（2026年10月13日確認）。方式は事業者・ファンドごとに異なります。

事業者によっては、申込み前にあらかじめ口座へ入金（チャージ）しておく必要があるなど、手順が異なります。募集開始の日時と、入金の期限を公式で確認しておきます。

④ 予定利回りは注記まで読む

予定利回り（想定利回り）は、確定した数字ではありません。多くは「年率・税引前」で表示されています。当サイトの一覧でも、公式の注記（例：「年率・税引前・予定（固定利回り）」）を数字の下にそのまま載せています。

金融庁は、利回りが高いことが、貸付先の返済遅延やデフォルトのリスクが高いことを示している場合があると指摘しています。また、不動産クラウドファンディングでは、2026年8月に改正された国土交通省のガイドラインで、利回りなどを表示する場合に、その算定方法・算定の基礎と、「予想にもとづくものであり、不確実である旨」を表示することが求められるようになりました。

数字を見るときは、次の点を確認します。

• 年率か、運用期間全体の数字か
• 税引前か、税引後か（分配金の税金は「クラウドファンディング投資の税金」）
• 固定か、変動（実績に応じて分配）か
• 算定の根拠がどこに書かれているか

⑤ 運用期間と途中解約

運用期間は、出資したお金が戻るまでのおおよその期間です。運用期間中は原則として途中解約できない案件が多く、返済や売却の状況によっては、償還が予定より遅れたり、早く終わったりすることもあります。

不動産クラウドファンディングでは、契約成立時の書面を受け取った日などから8日間は書面で契約を解除できる（クーリング・オフ）ことが、国土交通省のガイドラインで表示項目とされています。融資型を含め、解約や譲渡の条件は契約締結前の書面で確認します。

⑥ 担保・保証、優先劣後の中身

「担保あり」「保証付き」という言葉は、それだけでは中身がわかりません。当サイトの一覧には、たとえば次のような表記がそのまま載っています。

• 「一部不動産担保付（第二順位抵当権）。元本の保証人なし」
• 「リコースローン（有担保・無保証）」
• 「無担保・無保証（リコースローン）」

どの財産に、何番目の順位で担保が付いているのか。保証は元本まで及ぶのか。担保の評価額はどう算定されたのか。担保や保証があっても、処分価格や保証人の資力によっては全額を回収できないことがあります。

不動産クラウドファンディングの優先劣後出資では、損失が出たときに事業者の劣後出資分から先に負担します。劣後比率が何%か、劣後分を超える損失が出たら投資家の元本が減ることを、あわせて確認します。

⑦ 募集金額と最低投資額

募集金額はファンド全体の大きさ、最低投資額は1人が申し込める最小の金額です。最低投資額は事業者によって1円から10万円程度まで幅があります（当サイトの事業者の比較表、各社公式サイトより）。

1つのファンドにまとめて出資すると、そのファンドで遅延や貸し倒れが起きたときの影響が大きくなります。どの程度の金額を、いくつに分けるかは、ご自身の資金の状況にあわせて判断してください。

⑧ 最後に契約締結前の書面を読む

申込みの前には、事業者から契約締結前の書面（契約締結前交付書面、契約成立前書面など）が交付されます。金融庁は、ソーシャルレンディングの業者が提供すべき情報として、契約の内容、運用の方法、出資金の管理の方法などを挙げています。

金融庁は、提供された情報の内容が理解できない場合は申し込まないよう呼びかけています。

各社の公式サイト

以下は各社の公式サイトへのリンクです。広告（PR）を含みます。案件の内容と条件は、各社の公式サイトと契約締結前の書面で確認してください。

まとめ

募集中のファンドは、①事業者の登録・許可 → ②区分 → ③募集期間と募集方式 → ④予定利回りの注記 → ⑤運用期間と解約 → ⑥担保・保証・優先劣後 → ⑦募集金額と最低投資額 → ⑧契約締結前の書面、の順に読むと、利回りの数字だけに引っぱられずにすみます。

予定利回りは確定ではなく、元本割れ・遅延・貸し倒れのおそれがあります。最終判断はご自身で行ってください。募集中の案件一覧と事業者の比較表は、その確認の入り口として使ってください。

参考：金融庁「ソーシャルレンディングへの投資にあたってご注意ください」および説明資料、金融庁「免許・許可・登録等を受けている事業者一覧」、国土交通省「不動産特定共同事業法に基づく事業者及び適格特例投資家一覧」「不動産特定共同事業法の電子取引業務ガイドライン」（2026年8月改訂）、CREAL「不動産クラウドファンディングの募集方式は2つ！」・ガイド「STEP.4 ファンドへ投資申込」、各社公式サイト（いずれも2026年10月13日確認）